前言：
为实现经济体制改革，使城镇居民住房达到小康水平，自1990年国家实施城镇住房制度改革起，积极稳妥推进公房销售与全国住房相匹配，改革住房分配制度，地方政府按照房改政策，确定基本价格、成本、经济价格等房屋销售标准，将公有住房出售给具备购房资格的城镇职工，将房屋的公有产权性质转变为私有产权，并以办理权属登记的方式在法律上予以确认和保障，这种类型的已购公有住房即我们俗称的房改房。
1949年以来中国住房制度的改革历程
1949年中华人民共和国成立以来，中国住房制度的改革和住房市场的发展,对社会经济产生了重大影响，在现代历史进程中留下了不可磨灭的印记。新中国成立以来，住房制度改革大致可以分为以下四个阶段:
第一阶段(1949-1977)
1949年新中国成立以来的社会主义公有制，城市土地国有化，国家从工人工资中扣除部分用于住房建设，并授权工作单位为工人分配住房作为福利。其特点是国家控制包装，免费配送，低租金，无限期使用。
第二阶段(1978-1993)
1980年6月，中共中央、国务院在《全国基本 建设工作会议汇报提纲》中正式提出住房商品化，“允许个人建房、买房、拥有自己的住房”。从那时起，一系列的实验已经展开:提高租金，出售补贴，集中资金共建住房。
第三个阶段(1994-1998年)
这一阶段的突出标志是两个重要文件:根据1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从1994年起，公共住房承租人可以以优惠价格购买出租的公共住房。并于1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房货币分配，培育和规范住房交易市场。
第四阶段(1999年以来)
这一时期，住房市场基本实现，住房建设取得了巨大成就。城市居民人均住房面积从1978年的3.6平方米增加到2010年的30平方米，城镇居民住房拥有率达到89%。成为世界上住房拥有率最高的国家之一。
“房改房”也称已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革相关政策的规定，按照成本价或者标准价购买的原承租的公有住房。简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房（即公房私有化）。
公房产权归国家所有。包括两种，一种是直管公房，即是房管机关直接管理的公房；一种是自管公房，即是全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房。城镇成套公有住房除政府认为不宜出售外，均可以按照国家房改优惠政策向城镇职工出售。（凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。）
根据城镇住房改革制度的相关规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房，所以在房改初期购房时多采用标准价（优惠价）购买公房。
①购买对象为符合条件的员工家属：购买房改房的人必须符合一定的申请条件，购买名额只能是公司内部员工家属。
②人均购买面积限制在一定范围内：为防止人们大量低价购买房改房，有相关文件明确规定了人均建筑面积限制范围。
③购房时享受优惠政策：购房者在购买装修房屋时享受独特的优惠政策，并根据购房者的服务年限、职称等给予进一步的优惠。
商品房：公开面向社会居民群体，只要拥有充足的资金那么就可以购买商品房，购买之后可以自由的转让、出租或赠予，不受任何单位或个人的限制。
房改房：须符合分配住房条件的职工，单位对其进行住房补贴，价格较商品房优惠，购买之后不可自由的转让、出租或赠予，需要满足一定的条件。
国家对职工可以购买房改房的区域有一定的限制，购房数量和面积必须严格按照国家和各级人民政府制定的住房分配管理标准执行。超过标准部分一律执行市场价，售后的分配也不同，购买房改房后上市出售后分配是有限制的，总的原则是需要给国家上缴一部分土地增值收益 。
商品房有完整的房屋产权，包括房屋所有权、租赁权和处置权，可以自由转让、出租或捐赠，不受单位和个人的限制和干涉。房改房的产权性质基本有以下三种：
①按成本价采购的房改房
以成本价购买的房改房，房屋的使用权、占有权和处分权归产权人所有，经原产权单位批准，可进行处置。但房产证有未缴的土地出让金和以成本价购买的记录，如果再出让，在不同的地方按照不同的规则缴纳规定的费用，否则，不能办理过户手续。
②按标准价采购的房改房
以标准价格购买的房改房（估计低于成本），房屋使用权，占有权和处置权归业主拥有，处置不需要经原所有权单位批准。2003年之前，已购房改房（包括成本和标准价格房屋）必须获得批准才能上市，收入必须根据特定标准和原房地产单位分配。与房地产单位签订的公用房买卖合同有专门协议）。在进行转让时,买卖双方也应根据各地不相同的规则补缴一定费用,否则，不能办理过户手续。
③按市场价采购的房改房
以市场价购买的房改房和以标准价格购买的房改房的限制相同。如果业主以市场价购买了房改房，业主又想重新入市，则与买卖相同。根据国务院印发的《对于全部推进乡镇住房制度改革的意见》的相关规定，只需享受福利房分配权的职工按照国家政策参与房改，缴纳购房款即可。即对房改购得的房屋享有产权，不应以未发房产证而否定其权利。
由于房改房是计划经济的产物，在历史的演变下，遗留一些问题导致房改房在交易中受到限制。
若前房主以非国家职称以非法手段获得的房屋，那么房屋将会被扣留单位收回，若被核实此房屋为非法获得，那么买家将难以过户。
在当年按市场价和成本价购房的产权属于完全产权，这种一般可以进行交易，且交易完后可以得到房子的完全产权。按标准价购买的房屋购买者只拥有房屋的部分产权。此类需要房子所属单位出具同意上市的证明或批复，房改房上市必须满五年（不同时期不同城市有可能存在差异），否则买家将很难办理不动产权证明，且重复享受房改房政策的家庭交易也会受到一定的限制。并且需要原房主和原单位配合交易，手续较为繁琐。
土地是住房建设的基础，根据城市建设用地的来源，土地可以分为以划拨方式取得的土地和以出让的方式取得的土地，以划拨方式取得的土地没有补偿或只支付很少的补偿费。作为职工福利的一种，房改用地是划拨用地，而目前市场上用于商品房建设的用地是通过土地出让获得的，所以房改即使是以成本价购买，也只有房屋所有权证，没有土地证。由于受未缴交地价的影响，这类房屋的交易也将受一定限制。
为了鼓励引导房改房上市交易，充分释放房改房的价值效应，从而间接促进城市建设发展可以主要从以下几点进行入手。
完善产权登记、提高房产价值
让房改房业主以相对较低的价格获得完整的产权，相当于对房屋价值提出更高的溢价，加大房改房等已购公有住房上市交易的活跃度。房改房业主可以通过上市交易获得资金改善居住条件，增加了新房消费，在一定程度上拉动了城市建设和发展。
加快历史遗留问题处理，规范入市增值比例分配
由于各种历史遗留问题，房改房存在诸多原因不能入市交易，如何完善用地手续补交地价，如何补，补多少，如不补地价入市交易的，增值收益部份按怎样的比例上缴政府，应有出台相应的规定补丁，以推动房改房市场化，规范房改房市场交易行为。