城市更新——开发商在夹缝中生存

 近日，以做“城市更新”而闻名的龙头企业佳兆业再次陷入破产传闻，虽然随后出面澄清，但近些年来佳兆业总是以这种较为“负面”的形象进入公众视野。企业自身的欲说还休，背后利益纠葛的影影绰绰，更是加深了外界对此的揣测。佳兆业的困境至少在一定程度上映射出深圳城市更新开发模式愈发艰难的现实，在众多开发商眼里，城市更新日渐成为“食之无味、弃之可惜”的鸡肋。     

      深圳市面积不足2000平方公里，仅为广州面积的三分之一，人口却早已突破1000万大关，人口密度全国最大。几乎在每一寸可利用的土地上都已经铺上了水泥，在可开发建设用地非常有限的情况下，城市更新模式已成为促进城市发展的最主要的手段。
    然而，与《城市更新办法》及其配套政策刚实施时的热情高涨相比，现实是很多城市更新项目因为错综复杂的利益纠葛而停滞不前，甚至烂尾，开发商也因此进入了倦怠期。
    在法定图则既定的前提下，蛋糕的大小是一定的。政府却通过一纸文件的形式强势地拿走一部分，剩下的下开发商和权利主体分，自己高高在上地当起了监管者，其中不乏既当运动员又当裁判员的意味。城市更新本质上是对土地一级和土地二级的联合开发，土地一级开发本来是政府应该做的事，现在相当于把这部分工作外包給开发商来做，那么这部分政府因该让渡出的价值是不是应该是由开发商和政府根据行情及各方面因素的变化来共同协商决定，而不是早早地就规定政府应该拿走多少。
     此外，每个城市更新项目的情况千差万别，很难在统一的政策框架下实现多方共赢。有些项目赚的盆钵体满，比如城中村、旧屋村等地价补缴政策优惠较多的项目；有些项目，在补缴地价和各类费用后，完全开展不下去。在市场环境多变的情况下，其地价计收体系也存在问题，不能随着具体情况而做出恰当的调整。
     特定条件下，政府只不过是市场中权利主体的一方，没有特权。所以，政府和各权利主体的利益分配应该是一个公平博弈的过程，然而目前政府却往往以政策制定者的身份强势登场，严重挫伤了各权利主体对城市更新改造的积极性。我很粗略的想法是，能不能引入多家独立的评估机构来进行考量，根据特定的项目在未来的综合收益情况来按比例评定各方权益，再汇总各家评估意见采纳中间值。深圳已经有多个城市更新项目因无法推进而列入特殊处理名单，那么，“特殊处理”的口子能否彻底地开放？每一个项目都有其自身的特点，一刀切的做法就是滥杀无辜。

 城市更新被深圳政府“寄予厚望”，不仅是深圳城市发展的关键路径，还是承担综合解决历史遗留问题、消化违法用地违法建筑的重要角色。在未来，难以推动的土地整备项目更是可以借鉴城市更新过程中的市场化运作。但是，政府的让利空间、市场化运作空间、利益分配思路亟需提升，否则，城市更新模式就有可能成为政府的“曲高和寡，独自吟唱”。在利益分配不对等的情况下，没人愿意成为“接盘侠”。   

     房地产开发不再是暴利，在这样的背景下，开发商在城市更新项目中各权利主体夹缝中的生存空间将更为狭窄。如果未来，深圳所有的城市更新项目都难以为继，各权益主体怎么实现权益增值，城市建设怎么开展，市场活力怎么展现？这绝对是政府、开发商、业主等多方的损失。

以上为评估从业者的浅陋的看法。在一个岗位时间长了，工作中的平淡与琐碎难免会消磨掉以往的憧憬与热情。所以，有时候会把思想投向稍远处，需找意义感的加持，尽情地做自己“思想国”里的王者休管他人评说，套用那句矫情的话就是“评估行业不只眼前的苟且，还有情怀与远方”。当旁人为明天而忧虑的时候，你可以选择筹划未来！