近年来，一线城市高房价在一定程度上增加了购房难度，长租房市场也因此具备广阔的发展空间，对于解决城市居民特别是城市流动人口的住房问题，推动城镇化进程具有重要意义。然而，17年开始多家长租房企业资金链断裂，新冠疫情的爆发使得国内长租房“爆雷”事件频发，为减少此类现象的发生，引导长租房市场的良性发展，作为房地产评估机构，需要对长租房市场发展中存在的问题进行分析并提出改善建议，对于推进长租房城镇化进程显得至关重要。
一、深圳长租房的样态呈现及特征归纳
(一)长租房的发展定位
1、机构化运营定位：提高行业集中度
经营公司作为开发商、中介机构等主体，通过主动摸索开展住房租赁经营，并运用自有物业发展规模化租赁房源运营、城中村综合治理与机构化规模化租赁业务等方面起到了引领示范的作用，推进了深圳住房租赁机构化专业化的发展。
2、产品定位：品种丰富，租金水平稳定
长租房的产品涵盖从低端方便的城中村住房转变到高级的商务公寓等，租赁人群从基层蓝领员工、新就职员工转变为城市主流白领、企业高管等群体，满足了不同收入水平人群的居住需求。
深圳青年喜欢“单独整租”的居住方式，在租金较低的龙华区租房市场获得了印证，当地热门租赁户型分别为单间和一居室的房屋，共计占市场整体的六成多，单间户型的房屋在整体租赁市场占比43%。
根据龙华区市场的户型占比以及各居室的平均租金情况，龙华区租客可承担的租金稳定在1500-2500元/月·人之间。
(二)长租房的运营模式
1、品牌输出模式——以企业自持为代表
自持模式，主要是资金实力较强的国企和开发商利用政策东风，以自有房屋进行租赁运营，具体包括自己经营或与运营公司合作经营等模式。此模式的特征为重资产，前期需要大量投入，以租金和管理费作为主要利润来源，同时获取资产增值收益。此模式的缺点在于前期投入成本高、投资回报周期长。
2、平台服务模式——以平台管理小业主为代表
有别于重资产模式，平台服务模式属于一种轻资产模式。中介机构、互联网企业通过承租房屋或受托管理房屋，进行统一装修.、改造后，以单间或整租方式对外出租，此模式无需大量资金投入，经营压力相对较小，利润来源于租金差价和服务费。弊端在于客户比较分散，房东和租客都存在很大的不确定性，管理难度较大，易产生纠纷，且利润和效率较低，市面上有太多的同类企业，容易导致恶性竞争。
3、资产管理模式——以企业经营酒店式公寓为代表
该种形式主要由商业主体在非住宅用地上将存量房屋改造成长租房。此模式的利润来源于租金差价、服务费和管理费。该种模式大多采用集中式管理的方式，上下游便于维护，运营效率和质量较高，鉴于前期资金投入相较于重资产模式低，规模扩展速度较快。但适用于此模式的项目资源有限，较为寄托于政策援助，需要政府增加租赁用地。
二、产生发展问题的原因分析
(一)长租房市场发展存在的主要问题
1、供给端发展遭遇瓶颈期
截止2020年末，深圳住房租赁租金指数呈下跌趋势，不过从2021年3月指数开始回春且持续上升。
目前市面上的长租房按运营房屋位置划分为集中式、分散式。集中式长租房多采用重资产模式来发展，但因重资产模式早期需要大量资金投入，致使租赁的回本相较于出售房屋要缓慢的多，同时企业也面临着地价、开发成本和财务费用等带来的财务压力。
分散式长租房多采用轻资产模式来发展，从运营逻辑出发存在很大的风险，受互联网思维影响，初创企业大多采取高进低出”、“长收短付”的方式积淀资金，以此占据市场份额，但难以盈利、经营不善会造成资金链断裂的金融风险，从而引起长租房企业的“爆雷”事件，比如大家所熟知的自如甲醛房事件，给民生带来了严重的隐患。
2、租赁住房数量和质量面临新挑战
综合住建委发布的2020年一线城市租房比重和租房人数的增长幅度，预计“十四五”时期深圳常住人口数约为1580万人，全市住房需求预计超过150万套。
根据往年住房供应和《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）中2035年170万套住房供应指标开始估算，新增商品房和公住房供应不能全面满足常住人口的需求。深圳市民人口布局以年轻人持续优化，长租房属性与年轻人喜好相匹配，从而对租赁住房的数量和品质严格要求，尤其是支付能力较强的各类人才、新就业大学生、新生代农民工不再满足于“居有定所”，外加新冠疫情爆发的原因，年轻群体需要更安全、品质更高、交流更便利的租赁住房。
3、市场管控未到位导致长租房运营企业参差不齐
深圳工商部门摸底的注册成立经营范围包括“房屋租赁”业务的企业中，在住管部监管平台进行备案的企业比例较低，很难对企业的动态情况进行监测，租客也无法获取长租房企业的信用情况。国家及深圳未对长租房企业的准入设置门槛，因此借助政策红利的快速扩张，由于资金有限、缺乏融资能力，易陷入经营困境，造成业主、租客的财产亏损，产生恶性循环。
4、城中村改造因无行业监管标准缺少指导
城中村的规模化租赁改造缺少成熟的模式，没有长租房消防、环保、空气等质量安全要求和相关设计标准，租赁住房的质量就没有统一的质量评级，租客也很难掌握租赁住房的质量情况。普通长租房的标准因城中村的权属和历史特殊性而难以磨合，规模化租赁改造需要相关指导意见和技术指引。
(二)总结
房地产评估从业人员需要重视市场调控，目前长租房供需仍存在矛盾，供给端因运营模式的不同遇到相应的发展瓶颈，需求端则面临增量扩容和存量提质的双重挑战。长租房在我国的市场发展还没有迈向成熟化阶段，仍然要转变“重购轻租”的概念，在市长成长期监管部门也面临着重大的挑战。
三、促进长租房市场发展的建议
(一)加强市场监管手段，提升企业规范化运营能力
建议监管部门从长租房企业主体的管理、规范长租房企业行为两大方面进行加强，着重掌握租赁相关主体和行为信息，明确规范租赁行为，以防“劣币驱逐良币”现象造成市场虚假繁荣，通过建立规范的运营商环境来发挥市场作用，从而有效引导和规范企业及市场的健康发展。
(二)提高重资产模式的影响力，促进市场的稳定发展
建议企业使用重资产模式运营长租房，可以有效提高抗风险能力及管理效率，以此来增加有效的租赁住房数量、提升租赁住房品质，使得整体市场在重资产模式的发展和监管制度的完善下走向成熟阶段。通过打造具有专业运营能力的轻资产长租房企业，予以支持和培养可鼓励市场化平衡的供需关系，进而日渐形成层级丰富和整体化的产品链。